وام های مسکن: "نجات دهنده" برای دولت؟

2024 نویسنده: Seth Attwood | [email protected]. آخرین اصلاح شده: 2023-12-16 16:03

وام مسکن در دنیای سرمایه داری روسیه ابزاری برای غارت مردم است. هیچ یک از فرمان های ریاست جمهوری که اهدافی را برای نرخ بهره وام مسکن تعیین می کند محقق نشده است.

رهن: یک سفر کوتاه تاریخی

وام مسکن مدت زیادی است که وجود داشته است. وام مسکن به اعطای وام های تضمین شده توسط املاک و مستغلات اشاره دارد. در بابل باستان، مصر باستان و روم باستان، قرض دادن تقریباً منحصراً برای امنیت زمین انجام می شد. اصطلاح "رهن" (از یونانی باستان ὑποθήκη) اولین بار در یونان در آغاز قرن ششم ظاهر شد. قبل از میلاد مسیح ه. بنابراین یونانیان باستان شکل مسئولیت بدهکار را در برابر طلبکار با زمین خود تعیین کردند. در مرز زمین وام گیرنده، پستی با کتیبه مبنی بر تامین بدهی این زمین گذاشته شد. چنین ستونی "رهن" نامیده شد (به عنوان "بنیاد" ، "تعهد" ، "اخطار" ترجمه شده است).

امروزه وام مسکن در بیشتر موارد وام خرید مسکن (خانه، آپارتمان) توسط مردم بر روی امنیت همین مسکن است. به این نوع وام ها وام مسکن (HML) می گویند. به گفته کارشناسان تاریخ بانکداری، چنین وام دهی در دهه های آخر قرن نوزدهم در انگلستان اختراع شد. وام دهندگان پول شهر لندن در آن زمان قبلاً در افزایش عملیات وام دهی خود که به طور سنتی بر تجارت خصوصی متمرکز بود، با مشکلاتی روبرو بودند. اعطای وام به افراد به دلیل عدم تقاضای مؤثر از سوی مردم و فقدان وثیقه قابل اعتماد محدود بود.

در مورد مشکل مسکن در انگلستان در قرن نوزدهم، این مشکل عمدتاً از دو طریق حل شد: شهروندان ثروتمند با پول خود املاک و مستغلات ساختند یا خریداری کردند که به مالکیت آنها تبدیل شد. افراد بی بضاعت (و بیشتر آنها به ویژه در شهرها بودند) مسکن را از صاحبان خانه های ثروتمند اجاره کردند، آنها استفاده کننده بودند، نه مالک. همچنین فقیرترین انگلیسی‌ها در پناهگاه‌ها زندگی می‌کردند (این به طرز رنگارنگی توصیف شده است سی دیکنز).

بانک‌ها شروع به ارائه وام به شهروندانی با امنیت متوسط (یعنی که شغل داشتند) کردند تا سقف بالای سر خود را بر روی امنیت همین سقف خریداری کنند. مال داران شروع به اغوای مردم کردند تا بتوانند مالک تمام عیار املاک و مستغلات شوند و احساس مالکیت کنند. اینگونه بود که نوع جدیدی از عملیات بانکی متولد شد - انتشار HML. بانک های شهر لندن از خوشحالی دست های خود را مالیدند. به تدریج این نوع وام دهی در سایر کشورهای غربی رایج شده است.

سقفی بالای سر شما یا تأسیسات غنی سازی؟

اما برگردیم به روسیه امروزی. در اسناد مختلف دولت، در سخنان و اظهارات مسئولان سطوح مختلف، موضوع رهن مسکن جایگاه مهمی را به خود اختصاص داده است. علاوه بر این، همیشه به عنوان اجتماعی ارائه می شود. مانند، وام مسکن یک «عصای جادویی» است که برای حل نهایی و غیرقابل برگشت موضوع مسکن طراحی شده است، که در بیان میخائیل بولگاکف ، مرد روس را شکنجه و لوس کرد. تا کنون، متأسفانه، همچنان ادامه دارد و همچنان بسیاری از معاصران ما را عذاب می دهد. تعداد خانواده های ثبت شده به عنوان نیازمند به شرایط مسکن بهتر در سال 1390 نسبت به تعداد کل خانواده ها (شامل افراد مجرد) 5.1 درصد بوده است. و در سال 2017، این شاخص اندکی کاهش یافت، اما نه چندان قابل توجه - به 4.4٪.

به طور مطلق تعداد افراد نیازمند ثبت نام شده از 2.8 میلیون به 2.5 میلیون خانوار کاهش یافته است. و این در حالی است که شرایط برای ورود به این لیست بسیار سخت است. به علاوه، ما باید در نظر داشته باشیم که ما یک ارتش کامل از افراد بی خانمان داریم که تعداد آنها طبق برآوردهای مختلف از 1.5 تا 3 میلیون نفر متغیر است. اکثر آنها حتی سعی نمی کنند ثبت نام کنند و وارد لیست های مشخص شده شوند.به طور کلی، مسکن (یا به عبارت بهتر، فقدان آن) در واقع حادترین مشکل اجتماعی در روسیه است. که در پس زمینه کاخ های نوپول روسیه بسیار حاد و دردناک می شود. اما به نظرم مسئولین به دلیل دیگری از مشکل وام مسکن گیج شده بودند و بعد اجتماعی فقط یک پوشش است. سرمایه داری از ابتدای دهه 90 در کشور ما مستقر شده است. و اگر چنین است، پس دولت قبل از هر چیز باید در خدمت منافع کسانی باشد که مظهر سرمایه داری و هسته اصلی آن هستند - بانکداران. سرمایه داری جامعه ای است که در آن زبان مملو از تعبیرها - کلمات دروغین و حیله گرانه است. قانون اساسی فدراسیون روسیه مملو از چنین تعبیرهایی است. به ویژه، می گوید که فدراسیون روسیه یک دولت رفاه است. نه، در واقع بورژوازی است. و اگر چنین است، پس باید منافع بورژوازی و در درجه اول رباخواری را بیان کند (در اینجا با تعبیر دیگری سروکار داریم: رباخواران به «بانکدار» تغییر نام دادند). بنابراین، وام مسکن مورد نیاز بانکداران رباخوار است.

حکمت عامیانه در مورد وام مسکن

خرد عامیانه با کمک حکایات و "طنز سیاه" توانست ماهیت وام مسکن را به درستی بیان کند. در زمان اتحاد جماهیر شوروی، جوک های سریال "پرسش از رادیو ارمنستان" رایج بود. این هم ادامه این مجموعه در رابطه با موضوع ما:

سوال از رادیو ارمنستان: وام مسکن چیست؟ جواب: این دست کمکی است که از بی تابی می لرزد.»

اگر تمام توصیفات وام مسکن را از تعبیرها پاک کنیم، تنها چند کلمه وجود دارد که جوهر این پدیده را توضیح می دهد. یکی از آنها "سرقت" است. در اینجا چند نمونه از هنر عامیانه وجود دارد که ماهیت غارتگرانه وام مسکن را آشکار می کند:

وام های مسکن: "نجات دهنده" برای دولت؟

اما بازگشت به موج جدی. مقامات روسیه یک دلیل دیگر برای تحمیل وام مسکن در کشور از هر راه ممکن دارند. با افزایش مقیاس وام مسکن، به یکی از محرک های اقتصاد تبدیل می شود. بالاخره با نرخ رشد اقتصادی، دولت فقط پر از درز است. در سال 2015، تولید ناخالص داخلی 2.5 درصد کاهش یافت. در سال بعد، 2016، تولید ناخالص داخلی 0.2٪ دیگر کاهش یافت. در سال 2017، 1.5 درصد افزایش داشت (که هنوز به طور قابل توجهی کمتر از میانگین جهانی است). در نهایت، در سال 2018، افزایشی در حدود 1.5 تا 1.9 درصد انتظار می رفت. و در اینجا یک شگفتی وجود دارد! Rosstat در ابتدای سال جاری گزارش داد که رشد تولید ناخالص داخلی 2.3 درصد بوده است.

معلوم شد که چنین موفقیت غیرمنتظره ای (هنوز در برابر پس زمینه متوسط جهانی) به لطف بخش ساخت و ساز اقتصاد روسیه به دست آمده است. فعالیتی در آنجا وجود داشت که همانطور که مشخص شد با رشد وام های رهنی تقویت شد (سال گذشته حجم HML های جدید از 1 تریلیون روبل فراتر رفت، تعداد وام های صادر شده به 1.47 میلیون رسید؛ این ارقام رکوردی برای کل است. وجود فدراسیون روسیه). سال گذشته، برای اولین بار، تعداد مسکن های بیشتری با کمک HML ها ساخته شد تا با کمک سایر روش های تامین مالی.

با این حساب می توان فرض کرد که موضوع وام های رهنی برای دولت اهمیت بیشتری پیدا خواهد کرد. از این گذشته، حداقل برای نجابت، او باید نرخ رشد اقتصادی کمتری از میانگین جهانی داشته باشد. قبل از آن، مقامات یک نجات اقتصادی داشتند - صادرات نفت و گاز. اکنون، به نظر او، یک عصای جادویی نیز به شکل وام مسکن وجود دارد.

اما درک اینکه این نجات غریق عمر بسیار محدودی خواهد داشت به دلیل این واقعیت که نرخ بهره MHL در سطح خطرناکی بالا است دشوار نیست. در سال های اخیر، آنها در محدوده 10 تا 15 درصد در سال متغیر بوده اند (بسته به بانک و همچنین نوع وام مسکن: برای خرید مسکن در بازار ثانویه، برای پروژه مسکن جدید و غیره).). بدیهی است که نرخ ها باید کاهش یابد. در غیر این صورت همه چیز با تورم سریع «حباب وام مسکن» و فروپاشی آن به پایان خواهد رسید. آنچه اتفاق خواهد افتاد همان چیزی است که «یک قدم به جلو، دو قدم به عقب» نامیده می شود.ناگفته نماند که بحران های منظم وام مسکن وضعیت اجتماعی و سیاسی کشور را داغ می کند (هر بحران - هزاران یا حتی میلیون ها سرنوشت شکسته انسانی).

در مورد نرخ سود وام مسکن

نرخ وام مسکن در روسیه همیشه در سطح بسیار بالایی بوده است. برای رعایت انصاف، اذعان می‌کنیم: مقامات قبلاً در مورد لزوم کاهش نرخ بهره صحبت کرده‌اند، اما به نحوی کند و رسماً فقط «نگرانی اجتماعی» خود را به مردم نشان می‌دهند. و بانکداران به سادگی به این مانتراها واکنش نشان ندادند. اگر نرخ سود وام مسکن بالا و پایین می‌رفت، تحت تأثیر عواملی جدی‌تر از گلایه‌های مسئولان بوده است.

به عنوان مثال، یکی از احکام ریاست جمهوری در ماه مه 2012 - "در مورد اقداماتی برای ارائه مسکن ارزان قیمت و راحت به شهروندان فدراسیون روسیه و بهبود کیفیت مسکن و خدمات عمومی" (شماره 600 مورخ 7 مه 2012). بند اول این فرمان وظیفه زیر را [تا سال 2018] تعیین می کند: "کاهش مازاد بر میانگین نرخ بهره وام مسکن (به روبل) در رابطه با شاخص قیمت مصرف کننده به سطح حداکثر 2.2 واحد درصد."

سال 2019 از قبل در تقویم است. سعی کنیم اجرای این بند از مصوبه شماره 600 را ارزیابی کنیم. در سال 2018، نرخ بهره MHL بین 10.5 تا 14.0 درصد بود. Rosstat گزارش داد که شاخص قیمت مصرف کننده در سال گذشته 4.3٪ بود. بنابراین، حداکثر نرخ وام های رهنی در سال گذشته، طبق مصوبه سال 2012، باید: 4، 3 + 2، 2 = 6.5٪ باشد. اما در واقعیت دو برابر بیشتر بود.

فرمان شماره 600 در بند 1 کاملاً شکست خورده است. اما بنا به دلایلی هیچ کس "بالا" "توضیح" انجام نداد و دلایل و مقصران این شکست را پیدا نکرد. یا شاید آنها مقصر شکست نیستند؟ شاید فرمان شماره 600 برای اجرا نشدن آن، فقط برای نشان دادن «نگرانی اجتماعی» نوشته شده است؟ و ما ساده لوح منتظر اجرای احکام هستیم.

چه کسی نرخ سود وام مسکن را کنترل می کند؟

بیایید از سال 2012 به زمان خود نزدیکتر شویم. به عنوان مثال، در ابتدای اکتبر سال گذشته، جلسه رئیس جمهور فدراسیون روسیه از کانال های فدرال پخش شد ولادیمیر پوتین و رئیس Sberbank گرف آلمانی … موضوع اعطای وام مسکن مورد بررسی قرار گرفت، بانکدار به رئیس جمهور قول داد که نرخ وام مسکن را کاهش دهد. اما به معنای واقعی کلمه در همان ماه، Sberbank نرخ وام مسکن را افزایش می دهد. توضیح: قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش می‌یابد، سازندگان برای فروش مترمربع با مشکل مواجه هستند، ریسک‌های بانکی رو به افزایش است و طبق اصول علم مالی، با افزایش نرخ سود جبران می‌شود.

و اینجا رویداد امسال است. در 14 مارس، در کنگره اتحادیه صنعتگران و کارآفرینان روسیه (RSPP)، ولادیمیر پوتین دستور کاهش نرخ وام مسکن را صادر کرد. به طور خاص، تا سال 2024 تا 8 درصد. اما آیا فرمان مه 2012 وظیفه مشابهی را تعیین نکرد که باید «دیروز» تکمیل می‌شد؟ آیا اتحادیه صنعتگران و کارآفرینان روسیه مسئول نرخ وام مسکن است؟ آیا این اتحادیه کارآفرینان اهرم های واقعی برای کنترل نرخ دارد؟

هر بانکدار به شما خواهد گفت که برای او نه فرمان ریاست جمهوری و نه هیچ فرمان دیگری حکمی نیست. و حتی بیشتر از آن، استیناف شفاهی نمی تواند به این صورت عمل کند. ضروری اصلی که نرخ بهره هر وام از جمله وام مسکن را تعیین می کند، نرخ کلیدی بانک مرکزی فدراسیون روسیه است. در زمان امضای فرمان های ریاست جمهوری در ماه می در سال 2012، 8.0٪ بود. امروز 7، 75٪ است. اگر دولت واقعاً می‌خواست شرایط وام‌های رهنی را بهبود بخشد، باید به بانک روسیه دستور می‌داد که نرخ کلیدی را به سطحی کاهش دهد که در آن وام‌های رهنی برای شهروندان در دسترس باشد و برای این شهروندان و کل اقتصاد کشور امن باشد. کشور. اما رئیس جمهور نمی تواند چنین فرمانی بنویسد به این دلیل که بانک روسیه، برخلاف قانون اساسی فدراسیون روسیه، "استقلال" را از دولت اعلام کرده است. و به نظر می رسد که رئیس جمهور فدراسیون روسیه نیز با این موضوع موافق است.بنابراین، احکامی نوشته می شود "برای روستای پدربزرگ".

دولت درک می کند که روند وام مسکن را در کشور مدیریت نمی کند. در شرایط فعلی، تنها بانک روسیه می تواند واقعا آن را مدیریت کند. درست است، نه قانون بانک مرکزی و نه مقررات بانک روسیه چیزی در مورد این واقعیت که بانک روسیه باید با وام مسکن (و حتی بیشتر از آن، حل مشکل مسکن در کشور) برخورد کند، نمی گوید. بانک روسیه وظایف جدی تری دارد - هدف گذاری تورم (بانک مرکزی با نقض ماده 75 قانون اساسی فدراسیون روسیه این وظیفه را برای خود اختراع کرد). و برای این، در صورت لزوم، بانک می تواند به راحتی نرخ کلیدی را افزایش دهد و باعث ایجاد بحران وام مسکن در کشور شود و صدها هزار نفر را به افراد بی خانمان تبدیل کند.

گرگ ها از علف ها تغذیه نمی کنند

وزیر ساخت و ساز و مسکن و تاسیسات ولادیمیر یاکوشف اخیرا اعلام کرد که برای حفظ بازار وام مسکن و جلوگیری از بحران، نرخ وام باید نزدیک به 5 درصد باشد. خوب، بحث کردن با آن سخت است. اما اظهارات وزیر را باید در زمره «آرزوهای نیک» قرار داد. پیشنهاد دیگری که از سوی وزیر مطرح شد این بود که کاهش نرخ باید با یارانه وام مسکن از محل سود خود بانک ها تامین شود. دشوار است که این را حتی یک آگاهی اتوپیایی بنامیم. این یک سوء تفاهم کامل از نحوه عملکرد دنیای وام مسکن است. مثل این است که به گرگ ها می گوییم از خوردن گوسفند دست بردار و علف بخور. اجازه دهید یادآوری کنم که سال گذشته سود بانک های روسیه به 1.3 تریلیون روبل رسید. - یک رکورد در هفت سال گذشته. از این مبلغ 800 میلیارد روبل. حساب های بانک پس انداز در دو ماهه اول سال جاری، سود بانک ها بالغ بر 445 میلیارد روبل بوده است.

و برای کسی پوشیده نیست که چنین نتیجه مالی تا حد زیادی به دلیل رونق وام های رهنی به دست آمده است (به هر حال ، بیش از نیمی از کل وام های رهنی اخیراً توسط Sberbank صادر شده است). وزیر به هیچ وجه نمی تواند بفهمد که هدف بانک ها پول است و ساخت مسکن وسیله ای بیش نیست. بانکداران بسیار روی ادامه رونق وام مسکن در سال جاری حساب می کنند و رویای کسب سود 1.8-1.9 تریلیون روبلی را در سر می پرورانند. اگر پیش بینی تایید شود، این یک نتیجه مالی بی سابقه بانک ها خواهد بود که به دلیل سرقت رکورد از مردم به دست آمده است.